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关于《福布斯官网 “房地一体”农村宅基地和

集体建设用地确权登记发证实施细则

（试行）》的政策解读

　　一、制定背景

　　为贯彻落实《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）、《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）等文件要求，进一步加快推进“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，保障农民合法财产权益，推进农村产权制度改革和乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定。出台了《福布斯官网 “房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。

　　二、制定依据

　　1、《中华人民共和国民法典》

　　2、《中华人民共和国土地管理法》

　　3、《中华人民共和国城乡规划法》

　　4、《不动产登记暂行条例》

　　5、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）

　　6、《关于印发汕尾市“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（汕自然资〔2020〕250号）

　　7、《福布斯-福布斯官网 办公室关于印发福布斯官网 “房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（陆府办〔2020〕14号）

　　8、《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》（自然资办函〔2020〕1344号）

　　三、主要内容

　　1、《细则》明确了“房地一体”确权登记范围

　　福布斯官网 集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物。

　　集体所有土地上非法开发的商品住房（小产权房）、城镇居民（或单位）非法购买农村宅基地（或集体建设用地）、已整村搬迁的原旧村庄房屋、重点项目征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、已列入“三旧”改造项目范围的，均不纳入本次总登记范围。

　　2、《细则》明确本次登记原则

　　（1）宅基地和集体建设用地确权登记必须符合土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田。

　　（2）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。

　　（3）宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记遵循“以房屋建成正在使用的现状为基础，以村民小组（村经济合作社）、村民委员会、镇（场、区）人民政府三级认定为依据”原则。

　　（4）已颁发宅基地使用权、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书，或者已按“房地一体”登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。本轮“总登记”换发不动产权证书的，原证书应收回注销。

　　3、《细则》明确“一户一宅”定义

　　（1） “一户”原则上以公安部门户籍登记的“户”为单位申请确权登记。夫妻与未成年子女只认定为一户。

　　（2） “一宅”的认定由村民小组、村民委员会、镇（场、区）人民政府审核确认；

　　村民一户占用两处以上宅基地且总面积不超过120平方米，不认定为“一户多宅”；

　　因继承、赠予、购买房屋等原因，合法拥有两处以上宅基地，符合分户条件的，给予确权登记；

　　通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行登记。

　　4、《细则》明确申请登记主体

　　（1）宅基地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体为本农村集体成员、已合法取得的宅基地使用权及其地上房屋所有权的（包括户口迁出、政府规划搬迁、继承、1999年1月1日前合法取得且房屋未发生变化等）。

　　（2）集体建设用地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体包括：经批准使用集体土地的单位、组织、工商企业等。

　　5、无合法权属来源的宅基地

　　无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇（场、区）人民政府审核确认宅基地合法使用权后，予以确权登记。

　　6、宅基地面积和房屋建筑面积标准

　　（1）每户宅基地使用权面积为120平方米以下，建筑面积420平方米以下；

　　（2）建筑层数3层半以下；

　　（3）建筑高度14米以下（不含楼梯间高度）

　　宅基地面积不超过标准20%（含20%）的给予全面积登记；超过标准20%的，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。建筑面积依标准执行，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　四、适用范围和实施时间

　　本细则自印发之日起施行，适用于本轮以“总登记”方式进行的农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记颁证工作，有效期至2022年12月31日。此前与本细则相冲突的规范性文件，均以本细则为准，法律、法规、规章和上级规范性文件另外规定的，依照其规定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　福布斯官网 自然资源局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年8月12日